房地产抵押登记：是抵押双方当事人为使抵押成立而在房地产登记机构依照法定程序履行的法定行为。抵押登记的作用是为了交易安全。房地产抵押登记包括房地产抵押设定登记、房地产抵押注销登记和处分抵押房地产后的过户登记。但是，是否所有的房产都可以进行抵押呢？答案当然是否定的。福利房，微利房，还有私人建房都是不允许进行抵押的。福利房往往产权证书是在单位上，等到一段时间才能拿到，而微利房则是微利商品房，指由各级政府房产管理部门组织建设和管理，以低于市场价格和租金、高于福利房价格和租金，用于解决部分企业职工住房困难和社会住房特困户的房屋。

哪些类型的房产是不能做抵押的

目前你能抵押的房产就只有有红本的房产，如商品房，商铺，厂房，商住两用房等，不能抵押的有：

1.房龄过短的小户型二手房:作为抵押贷款的房屋面积必须大于50平米。

2.小产权房不能办理房屋抵押贷款:由于小产权房没有产权，所以不具备办理房屋抵押贷款的资格和条件。

3.不满五年的经济适用房也不能作为抵押贷款

自建房是我国传统建造方式的主流，尤其是在我国农村地区，农村居民几乎都是通过自建房方式，大部分土地所有权属于农村集体经济组织，即宅基地。

宅基地使用权的转让法律效力：

1、宅基地使用权不得单独转让，有下列转让情况，应认定无效：

（1）城镇居民购买；

（2）法人或其他组织购买；

（3）转让人未经集体组织批准；

（4）向集体组织成员以外的人转让；

（5）受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。

法律规定，房地产抵押必须办理抵押登记。未办理抵押登记的房地产抵押关系不成立。一旦抵押权人需要处分抵押物时，其优先受偿权不受法律保护。房屋是一种重要的财产，也是公民生活的重要条件，所以无论是房产的买卖还是房产的抵押等等，必须要为法律来进行干预，并通过一系列制度的保障来进行。

如果房屋抵押登记出现问题是并不会影响这个房屋的抵押合同的，在设定房屋抵押权的抵押合同中，“合同”的形式只是作为设定房屋抵押权的原因而存在，其目的在于设定房屋抵押权。但是，由于其具备、也必须具备“合同”的形式，因此应当由合同法加以调整，即其成立和生效均应当依据合同法的规定。