以担保物权为代表，物权编制度与合同编相关条文关联密切，笔者对其一体把握、梳理，故以下物权编之重要增改会提前涉及合同编内容。

（一）完善业主自治与物业服务制度

长期以来，我国虽已设立业主大会、物业服务等基本制度，但实践中，业主自治手段缺乏、物业服务问题突出，出现纠纷后争议解决方式的法治化程度偏低。就此，《民法典》物权编作出积极调整，在合同编中亦有回应。

第一，《民法典》物权编“业主的建筑物区分所有权”部分强化了业主大会的自治。《民法典》第278条对业主共同决定事项进行增补调整外，就具体表决比例及规则也作出了新的规定。就近年频频引起公众关注的业主共有部分的经营收益分配问题（如电梯间广告、小区快递柜等），《民法典》第282条作出回应，“在扣除合理成本之后，属于业主共有。” 同时，《民法典》第286、287条，明确了业主和业主大会的维权措施、路径选择等。

第二，《民法典》合同编专章规定了“物业服务合同”，立法设计体现了对于业主方的倾斜保护原则。如《民法典》第938条第2款，就《物业服务纠纷解释》第3条规定物业服务人所作的公开承诺构成物业服务合同组成部分，强调并限定为“有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。”

（二）添附规则的成文化

作为所有权取得和非因法律行为物权变动的重要制度，添附制度被《民法典》所正式确立。对于“因加工、附合、混合而产生的物”，《民法典》第322条确立了物的归属规则：有约定从约定，无约定从法定，无法定则应按照“充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定”。同时，为平衡添附物所有权的变动，受损一方可要求“赔偿或者补偿”。

添附这项历久弥新的制度，不仅见于日常市民生活，也常影响民商事案件的核心争议。比如，沥青、管道、中央空调等融资租赁交易的常见标的，是否作为成分添附于其他物，直接影响融资租赁合同的定性等问题。又如，已经交付的材料被用于制作产品、已经交付的土地被用于开发建设等情形，在合同无效、解除后，同样存在添附后如何处理物权归属与赔偿补偿的问题。

（三）动产担保的制度创设与逻辑统一

动产担保对企业融资所起到的巨大促进作用，也促使《民法典》创设、承认新型动产担保制度，并尝试构建逻辑统一的合理规则。

第一，制度创设方面。《民法典》第416条新增“动产购买价款抵押担保的优先权”这一超级优先受偿制度，即“动产抵押担保的主债权是抵押物的价款，标的物交付后十日内办理抵押登记的，该抵押权人优先于抵押物买受人的其他担保物权人受偿，但是留置权人除外。”这是我国首次在立法层面，就担保货物买卖价款而在该货物上设立的动产抵押权赋予“超级优先权”地位，并纳入担保物权体系。同时，《民法典》第642条第2款，“出卖人可以与买受人协商取回标的物；协商不成的，可以参照适用担保物权的实现程序”，明确了所有权保留买卖的非典型担保属性，且对其赋予了动产担保的程序保障。

第二，逻辑统一方面。《民法典》第414、415条明确实现担保物权的统一受偿规则，对动产担保的实现顺序作出明确指引，填补了此前因规则分散、缺乏而存在的制度缺漏。同时，《民法典》第403、641、745条对动产抵押、所有权保留、融资租赁统一作出“未经登记，不得对抗善意第三人”的对抗效力规定，构建起逻辑统一的登记型动产担保规则，为建立统一的动产担保登记制度留下空间。

当然，《民法典》此部分规定也不无争议。如《民法典》第404条“以动产抵押的，不得对抗正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人”之规则，是否适用于动产抵押已登记情形、是否适用于其他类型的动产担保、为何仅适用于动产抵押等，均值得深入讨论。

（四）赋予抵押权追及效力

《民法典》第406条明确赋予了抵押权追及效力，可谓是一处颠覆性的立法变化。《物权法》第191条要求抵押物转让须经抵押权人事先同意，除非“受让人代为清偿债务消灭抵押权”。这一规定不仅增加交易成本、有碍交易效率，而且有悖抵押权的对物效力。《民法典》第406条第1款规定抵押人可自由转让抵押财产、抵押权不受影响，更为符合担保物权的基本法理。

同时，为避免抵押物转让导致的债权人利益受损，《民法典》第406条第2款兜底规定，“抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”此外，抵押权的追及效力规则还需要考虑前述动产抵押中“不得对抗正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人”的特殊性。

（五）债权作为融资标的的发展

除动产担保，以债权作为融资标的，债权的转让和担保也逐步成为现代担保融资制度的重要组成部分，保理、应收账款质押和资产证券化等交易实践已经走在成文法之前。《民法典》注意到交易实践对法律规则的迫切需求，在物权及合同编中分别通过权利质押、债权转让和保理合同三个部分予以回应。

第一，《民法典》第440条将可出质的应收账款扩大至“现有的以及将有的”应收账款。一方面，是与《应收账款质押登记办法》第2条相协调；另一方面也可借由应收账款定义的开放性，使得债权类质权更具解释空间，将可容纳更为丰富的交易实践与金融创新。

第二，《民法典》第545条在《合同法》第79条基础上，明确“禁止债权转让约定”的对抗效力，“当事人约定非金钱债权不得转让的，不得对抗善意第三人。当事人约定金钱债权不得转让的，不得对抗第三人。”本款完全解放了金钱债权（应收账款）的财产权属性，使得金钱债权的流通性大大增加，适于成为融资标的。

第三，《民法典》第十六章专章规定保理合同。保理合同的核心要素是应收账款的转让。而争议解决中所面临的突出问题是，债权转让如何对抗重复受让人、破产管理人等，故《民法典》第768条规定了“应收账款债权人就同一应收账款订立多个保理合同，致使多个保理人主张权利”的处理规则，明确保理合同项下应收账款转让的第三人效力。

《民法典》对债权融资制度已作出有益完善，但制度间协调尚留有待解决问题。例如，《民法典》仅规定保理交易项下同一应收账款多重让与的第三人效力，但却未规定金钱债权（应收账款）转让产生第三人效力的一般规则。如同一应收账款先后发生转让与保理，应收账款的受让与对抗问题恐将在未来实践中有所争议。