婚前房产的确认有两个关键的时间点：一是“婚前”到“婚后”的时间点；二是“购房”时间点，即什么时候开始视为购买房产成功。那么，婚前房产如何分割?婚前个人房产增值部分怎样分割?

网友咨询：

因感情不和，有2岁小孩，有18套婚前房产，无债务，无存款！

国浩律师（济南）事务所察新伟律师解答：

1、婚前付清全款的房产为你的个人财产，若有共同还贷部分则相应部分为夫妻共同财产，取得所有权一方需向另一方补偿。2、两岁以下孩子一般由女方抚养，除非女方患有严重疾病不利于孩子成长，或可以在孩子两周岁以后，若女方抚养孩子对孩子有重大不利的，可向法院起诉变更抚养权。

察新伟律师解析：

一、婚前房产如何分割

夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

二、婚前个人房产的增值部分怎样分割

当事人以个人财产购买了房产，这是属于个人的婚前财产。夫妻双方可以对婚前的房产作约定，约定属于夫妻共同财产。不作约定，则一般认为是婚前的个人财产。

在婚姻关系存续期间，因市场行情变化抛售后产生的增值部分，由于这些财产本身仅是个人财产的形态变化，性质上仍为个人所有之财产，抛售后的增值是基于原物交换价值的上升所致，仍应依原物所有权归属为个人所有，而不应当认为是夫妻共同所有的财产。如果婚姻关系期间用共同财产偿还该房产的贷款，相应的增值部分属于共同财产。

如果夫妻结婚时约定了婚前财产的全部或者一部分属于夫妻的共同财产，那么，约定的这一部分的财产增值部分就属于夫妻共同财产。同样的，因这部分共同财产产生的债务也应该算作夫妻共同的债务处理。

察新伟律师总结：

从文中我们可以了解到,当事人以个人财产购买了房产，这是属于个人的婚前财产。夫妻双方可以对婚前的房产作约定，约定属于夫妻共同财产。不作约定，则一般认为是婚前的个人财产。