房屋买卖合同出现违约情形，不必然的需要承担违约责任。因为在法律规定的违约责任之外，还有对于违约责任的免责事由。那么房屋买卖合同违约责任免责事由有什么，包括哪些情况？

房屋买卖合同违约责任免责事由有什么，包括哪些情况？

房屋买卖合同违约责任免责事由有：

1、不可抗力。我国现行房屋预售合同或现房销售合同中一般都规定了不可抗力条款，有些甚至把施工单位逾期交工、政府批文迟延下达也约定为不可抗力。

只要是不可抗力造成的损失，一概免除开发商的责任，这种规定对于买方极为不利。

另外，在法律另有规定时，即使发生不可抗力也不能免除责任，在此主要是指迟延履行后的责任。

即一方迟延履行债务之后，应对在逾期履行期间发生的不可抗力所致的损害负责。

此外，对于不可抗力免责，还有一些必要条件，即发生不可抗力导致履行不能之时，债务人须及时通知债权人，还须将经有关机关证实的文书作为有效证明提交债权人。

2、其他法定免责事由守约一方未采取适当措施，导致损失扩大的，债务人对扩大的损失部分免责。

此外，当事人还可协议约定其他免责事由，但必须符合我国相关法律法规的规定。

对于因不可抗力导致的商品房买卖合同不能履行，应当根据不可抗力的影响程度，部分或全部免除有关当事人的责任。

免责事由是指免除违约方承担违约责任的原因和理由，包括法定免责事由和约定免责事由。

免责条款，又称约定免责事由，是当事人以协议排除或限制其未来责任的合同条款。分解来说，其一，免责条款是合同的组成部分，是一种合同条款，具有约定性；其二，免责条款的提出必须是明示的，不允许以默示方式作出，也不允许法官推定免责条款的存在；其三，免责条款旨在排除或限制未来的民事责任，具有免责功能。