随着城市化的推进，全国各地都掀起了建房高潮，然而不少开发商因为资金链断裂以及妄图集资诈骗等原因，往往房产还未竣工就停止建设、携款潜逃，由此形成了烂尾楼，给业主们带来巨大的损失。那么，什么是烂尾楼？买了烂尾楼如何自救？在买房时如何防止烂尾的情况发生？浙江北干律师事务所俞晶律师解析。

什么是烂尾楼

烂尾楼，是指已办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。烂尾楼形成的原因较多，如在建楼盘的开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规导致工程停工，其中多半是因为资金链条断裂，工程未完，开发商已拿不出钱来，银行也不愿继续贷款，而项目又无法转让给其他投资人。

俞晶律师补充：

买了烂尾楼如何自救?

(1)如果开发商再三拖延交房时间，遭遇“烂尾”危机，购房者千万不要根据购房合同中的约定而退房。因为这时开发商手中已经没有多少钱了，退房后，并不能立马拿到购房款，只能拿到收据或欠条。购房者和开发商之间的关系，将由买卖关系变为债权债务关系。

(2)如果该楼盘存在“烂尾”的可能，先不要急于向法院起诉，给开发商一点时间，看其是否能在短时间内筹措到资金，完成后续的工程，将可能的损失降到最低。

(3)如果业主决定起诉开发商，则必须团结一致，齐心协力。如果只是一部分业主打官司且获得胜诉，得到赔偿;而其他的业主没有及时起诉，可能最终得不到赔偿。到一定时间之后，如果开发商依然没有筹集到足够的资金来完成项目，开发商就应该向法院提出破产保护。经法院对该公司析产、拍卖后，获取项目后续完工的资金。

(4)假如发展商最后因资不抵债，不得不宣布破产，分为以下两种情况。

A、若宣告破产时房屋尚未建成，则会造成开发商对购房者不能履行责任的情况。按揭贷款买房和分期付款买房，这两种买房的方式会对房屋的产权归属会产生不同影响。购房者买房时要注意房子的销售手续和产权是否明晰;该房屋是否有产权证和销售许可证;是否被抵押，抵押期限以及如何解除抵押;如果是拍卖房，应弄清产权过户手续是否已经办理等。必要时，可以向律师咨询。

B、如果开发商破产后房子已建成，购房者则可按照程序向房管部门申请办理房产证/不动产证。购房者可以到工商行政部门，查询该房企是否按照法定程序进行了注销;如果已经合法注销，则可凭工商部门出具的开发商合法注销证明，以及商品房买卖合同原件、个人身份证以及其它相关资料，到相关部门办理房产证/不动产证。

俞晶律师补充：

在买房时如何防止烂尾的情况发生?

(1)综合考察开发商实力。开发商的开发资质等级是从注册资金、开发资历等综合来评判的。

资质等级分为四个等级，一级为最高，四级为最低，如果开发商的资质是一级和二级，说明开发商的实力还是比较强的，出现烂尾的几率也是最低的。

(2)考察开发商的信誉。特别是地级市和县城这种地方，多数的开发商都是本土开发商，如果不买他们的，那么买房的选择余地就很小了。此时就要考察开发商的信誉。

(3)了解项目楼盘的手续。“五证”包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工证》、《商品房销售(预售)许可证》。“五证”齐全的房子，不但有利于避免烂尾楼，而且对于后期办理产权证也是有利的。如果“五证”不齐全，意味着房屋手续不全，那么办理产权证也就不会顺利，甚至会拖上许久。

(4)把握合适的购房时机。据统计，房屋主体工程已经完成2/3的时候，出现烂尾的几率可一般较低。有些买房朋友，受到内部认购、单位团购的低价诱惑，在项目工程还没有打地基就仓促交钱。没有动工意味着手续没到位，规划能否通过还是个未知数。