近年来，农村的房地产市场日渐活跃，农民往往将其在宅基地上所建房屋出售给他人，由此产生的纠纷案件逐渐增多。

网友咨询：

我听说一套农民房要转让，就去询问了下。结果对方也是从别人那里买进的，现在转让出来是宅基地建的。以前20W现在40W转出来，原先房主以偷渡国外去了，听说办手续只要去村里盖几个章认可就好了，现在是我想把风险降低，至少一旦发生纠纷40W也要能拿回来，不知如何办理？再问下居民户口转农民户口有可能么？

内蒙古罡和律师事务所姚慧欣律师解答：

如属于农民的宅基地房屋,是不可以卖给村集体以外的成员的,因此,这样的房也是无法过户的!

如属于集体所有制的农村土地在集体内部可以买卖，比如，同村村民可以相互交易，但是不能集体所有制的土地不能卖给集体外面的人，如果要上市交易，必须先经过政府征地，将土地使用权转化成国有，然后才可以通过土地市场出让。

姚慧欣律师解析：

农民房怎样买卖才有效？

农村房屋买卖有效必须符合下列四个条件：

1、购房者应当符合申请宅基地的条件。农村村民一户只能有一处宅基地，已有宅基地的村民不得再申请宅基地。如果买房人不符合上述条件，以买卖形式变相的占有更多的宅基地，这样的买卖得不到法律的支持和保护。

2、购房者主体资格合法。农村房屋所依存的宅基地属于农村集体成员，因此购房人必须是该村民集体成员。城市居民不具备购买农村房屋的主体资格。

3、售房者的主体资格合格。卖房人必须对自己财产有占有、使用、和处分的权利。对于共同共有的人员来说，其中的共有人一方若单方面处分房屋的，并不能使房屋买卖有效。

4、买卖经过村民委员会同意。这是必经程序，农村集体经济组织有权对这种物权作出实质性处分。

按揭买农民房的注意事项

1、申请贷款前不要动用公积金。因为如果借款人在贷款前将提取公积金储存余额用于支付房款，这样的话，在公积金账户上的公积金余额就为零，公积金贷款额度也就为零了，这就意味着您将申请不到公积金贷款。

2、要注意在借款最初一年内不要提前还款。因为按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满一年后提出，并且您归还的金额应超过6个月的还款额。

3、贷款后出租住房不要忘记告知义务。当您在贷款期间出租已经抵押的房屋，您必须将已抵押的事实书面告知承租人。

4、如果还贷有困难不要忘记寻找身边的银行。当您在借款期限内偿债能力下降，还贷有困难时，不要自己硬撑。比如工行的客户可向工行提出延长借款期限的申请，经银行调查属实，且未有拖欠应还贷款本金、利息，工行就会受理您的延长借款期限申请。

5、贷款还清后不要忘记撤销抵押。当您还清了全部贷款本金和利息后，可持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产其他项权利证明前往房产所在区、县的房地产交易中心撤销抵押。

6、不要遗失借款合同和借据。申请房屋按揭贷款，银行与您签订的借款合同和借据都是重要的法律文件。由于贷款期限最长可达30年，作为借款人，您应当妥善保管您的合同和借据。