随着房地产市场的日趋白热化，划拨土地上房产进入流通市场的现象层出不穷，随之产生的矛盾纠纷也愈演愈烈。那么划拨土地上的房屋转让买卖有效吗？

网友咨询：国有划拨土地的住房能出售吗，能不能转让？

北京市两高律师事务所何竹兰律师解答：

根据法律规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应报有批准权的人民政府审批。其立法目的在于通过对划拨土地流转的限制，防止国家利益受损。同时为兼顾维护市场交易正常进行，有条件的适用相关法律法规，对合同效力予以甄别认定。故未经有批准权的人民政府批准的房产买卖协议认定无效;而如果获得批准，在补交土地出让金之后，此时讼争房产买卖协议书虽涉及划拨用地上房产的转让，但并不违反相关法律法规，应当认定有效，可以协助办理过户登记手续。

《城市房地产管理法》第40条第1款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”

划拨土地使用权指的是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，在缴纳补偿、安置等费用后所取得的或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。

何竹兰律师解析：

我国《物权法》第137条规定，严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。这是以基本民事立法的形式对划拨取得的建设用地使用权的立法态度。

划拨土地使用权转让办理程序：

1、申请，交易双方提出转让、受让申请交易当事人申请办理转让手续同时，还应提供转让协议、土地使用证、宗地界址点图、建筑物产权证明、法人资格证明，委托书、身份证明等资料。

2、受理和审查，市、县国土资源管理部门受理申请后，应当依据相关规定对申请人提交的申请材料进行审查，并就申请地块的土地用途等征询规划管理部门意见。

3、地价评估，市、县国土资源管理部门应当组织对申请转让地块的出让土地使用权市场价格和划拨土地使用权权益价格进行评估，估价基准期日为拟出让时点。

4、确定出让金，拟订出让方案，市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策、综合确定办理出让手续时应缴纳土地使用权出让金额，并拟订协议出让方案。

5、方案报批，发出准予转让通知书，市、县国土资源管理部门应当按照规定，将协议出让方案报市、县人民政府审批。协议出让方案批准后，市、县国土资源管理部门应向申请人发出《划拨土地使用权准予转让通知书》。

6、公开交易，取得《划拨土地使用权准予转让通知书》的申请人，应当将拟转让的土地使用权在土地有形市场等场所公开交易，确定受让人和成交价款。

7、签订转让合同，通过公开交易确定受让方和成交价款后，转让人应当与受让人签订转让合同，约定双方的权利和义务，明确划拨土地使用权转让价款。

8、办理出让手续，受让人应在达成交易后10日内，持转让合同、原土地使用证、准予转让通知书、转让方和受让方的身份证明材料等，向市、县国土资源管理部门申请办理出让手续。市、县国土资源管理部门应当按照批准的协议出让方案、公开交易情况等，依法收回原土地使用权人的划拨决定书，注销土地登记，收回原土地证书，与受让方签订出让合同。

何竹兰律师，北京市两高律师事务所，高级合伙人，专注于婚姻家庭继承、房地产与建筑工程诉讼，并谙熟企业全程法律风险防控、企业改制、上市、并购，现担任多家公司常年法律顾问。荣誉及社会职务：北京市律师协会律管委委员，北京市律师协会民法委委员，朝阳区律师协会律管委副主任、朝阳区律师协会房地产与建筑工程专委会委员，北京多元调解发展促进会调解员2016-2017年度北京市优秀公益律师2016年度北京市朝阳区优秀维权律师