我国公民虽然可以依法享有土地的使用权，但是实际上来说，土地的所有权从头到尾都是属于国家的资源。国家对于土地使用权作了一定的期限，如果土地使用权到期以后，国家会根据实际情况进行无偿收回。那么，土地使用权到期了房屋产权还未到期，该如何处理？

网友咨询：土地使用权在房屋所有权失效前到期怎么办，房屋所有权还属于房主吗？

河北冀秦律师事务所张剑律师解答：

土地使用权到期后是可以自动续期的，国家规定公民的居住用地的土地使用权的期限是70年。地使用权期间届满的，自动续期。

《物权法》第一百四十九条，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

70年指的是该地块的国有土地的使用年限，并不是房屋所有权的年限。 国家规定，城镇建设用地土地实行国有，个人和企业可以有偿使用以及交易使用权。住宅用地的土地使用年限是70年，从该地块取得之日起算。而所购买的房产只要拥有合法的产权证，就是个人的私有产，只要房产还存在，个人就拥有该房产的所有权。

张剑律师解析：

土地使用权指单位或个人依法或依约定，对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;仓储用地50年;综合或者其他用地50年。

《中华人民共和国土地管理法》第二条明确规定“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。” 全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使，任何单位和个人对国有土地只有使用权，而没有所有权。 国有土地使用权取得方式分为：有偿取得和行政划拨，其中有偿取得方式有：

1、国有土地使用权出让。凡是商业、进融、商品房等六类经营性用地都应纳入土地出让范围。

2、国有土地租赁。

3、国有土地使用权作价出资或者入股。

4、国有划拨土。是指原属城市国有土地，国家应建设需要，无偿划拨给建设单位使用的土地，非经营性用地，目前采用行政划拨方式。

房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成，房屋所有权的期限为永久，而土地使用权根据有关法规为40、50年或70年不等，届满自动续期，续费按当时的1%-10%来增收（即土地使用权出让金）。

房屋产权证具体又包括《房屋所有权证》和《土地使用权证》，但有些地方也可能是由房屋管理部门和土地管理部门统一开具《房地产权证书》。

有产权证可以对房屋拥有一定的处分权，没有产权证的有些权利得不到保障。如果没有办理房地产权证，买房人即使交了房款，办了入住手续，但从法律意义讲，房子还是不属于买房者所有。

张剑律师，中共党员，法学本科毕业，系河北冀秦律师事务所创始人、高级合伙人。擅长刑事辩护及各类民事纠纷。