在商品房预售过程中，部分房地产开发商为追求最大利益，以虚假商业广告和宣传资料方式进行宣传与承诺，任意夸大或虚构住房的居住环境、配套设施，吹嘘其房屋升值潜力无限，误导购房者盲目投资。售楼广告和宣传资料仅仅是开发商为了吸引买房人而做的一种宣传。那么，房地产商发布的宣传广告与实际不符，是否要承担责任？

房地产商发布的宣传广告与实际不符，是否要承担责任？

根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定， 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

要约，是一方当事人以缔结合同为目的，向对方当事人提出合同条件，希望对方当事人接受的意思表示。要约邀请又称为“要约引诱”，它是指希望他人向自己发出要约的意思表示。在实践中，商品房宣传广告通常算作要约邀请，一般情况下并不能据此让开发商承担违约责任。但是有些情况下也会被认定为要约，比如某人购房时只考虑带游泳池的房子，商品房销售商在广告上承诺一定带有游泳池，如果最终房子交付时没有游泳池，购买人就可依据该广告向开发商主张违约责任。

关于商家是否对广告内容与实际不符承担责任，就要判断广告是否构成合同内容。判断广告是否构成合同内容，就要区分两个概念：要约和要约邀请。

要约必须内容具体明确，一经他人承诺就订立合同；要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。价目表，商业广告等通常属于要约邀请。

由此，商品房广告符合以下三个要件构成要约，视为合同内容：

一是广告对象是商品房开发规划范围内的房屋及相关设施；

二是对房屋及相关设施所做的说明和允诺具体明确；

三是允诺和说明对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。