购房者在交付定金后，如因种种原因未能与开发商签订正式的房屋买卖合同时，开发商往往以此为由拒绝返还购房者已交付的订金，从而导致了大量纠纷的出现。那么开发商应返还订金的情形有哪些，是什么？

开发商应返还订金的情形有哪些，是什么？

《关于规范房地产开发企业商品房预订行为的通知》规定：购房者在支付订金后，不购买预订房屋的，订金按预订协议约定的办法处理。

但是下列情况，房地产开发企业应当全额返还购房者支付的订金：

1、房地产开发企业未签订书面协议收取订金的；

2、签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确的；

3、双方对预售合同或出售合同条款存在分歧、不能协商一致的；

4、广告、售楼书、样品房与实际状况不相符的。

商品房买卖中定金与订金的区别：

“定金”是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。商品房交易中，购房者履行合同后，定金应当抵作价款或者收回;若购房者不履行合同，无权要求返还定金，开发商不履行合同的，应双倍返还定金。“订金”并非一个规范的法律概念，实际上具有预付款的性质。商品房交易中，如购房者不履行合同义务，仍有权请求返还订金;反之，开发商不履行义务亦不须双倍返还订金。可见，定金与订金无论是从内容上还是法律后果上都有明显不同，在签订购房合同时，购房者应对此有充分的理解，并根据自己的实际情况慎重行事。

根据我国现行法律的有关规定，“定金”应当以书面形式约定。如果没有明确的“定金”字样，一般情况下会认定为是“订金”，而订金是不具有定金这种法定性质的，交付“订金”的一方主张“定金”权利的，人民法院不予支持。订金被认定为一种履约保证，而这种保证是单方的、即给付方对收受方的单方保证。若订金的收受方违约，只能退回原订金，得不到双倍返还；若订金的给付方违约，一般需要返还，但是收受方可能会以种种理由把订金抵作赔偿金或违约金而不予退还。